競売を取り下げたい！競売取り下げの方法から期限まで詳しく解説｜アースリードのスタッフブログ

前回まで競売についてお話してきましたが、出来ることならば競売、避けたいですよね…

そこで今回は、競売を回避する方法についてお話ししていきたいと思います

 

 

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【目次】

競売を回避する方法はあるの？

競売を回避する唯一の方法 任意売却の流れ

競売を取り下げる際の障害

競売を回避するためにもご相談はお早めに！

競売までのタイムリミット

裁判所から執行官が来てしまったら…？

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競売を回避する方法はあるの？

競売を回避するには、２つの方法しかありません。

①住宅ローンの残債（住宅ローンの残りすべて）を一括で返済

②任意売却（リースバック）

競売を取り下げる1つ目の方法の「住宅ローンの残債を一括で返済する」は、現実的には不可能ですよね

そのため、多くの人が、競売を取り下げる方法として、②の任意売却を選択します。
任意売却とは、住宅ローンを借りている債権者（銀行など）の同意を得て、不動産を売却する方法です。

※任意売却については、詳しくはこちらで解説しています

ほとんどの金融機関が任意売却を肯定的に認めていますが、その期限を入札開始日の前日までとしています。

この入札日は、競売の開始が決定してからおよそ３～４ヵ月後になります。
３～４ヵ月と聞くと、かなり余裕があるように感じますが、実際にはかなり急いで任意売却の手続きを進めなくてはなりません。

実際には、どんな手順を踏む必要があるのか任意売却が完了するまでの流れを見ていきましょう

 

 

競売を回避する唯一の方法　任意売却の流れ

このように、任意売却の手続きには多くの手順を踏まなくてはなりません

特に住宅ローンを組むための審査には１ヵ月近くかかることもありますので、時間的な余裕はあまりありません。

任意売却を成功させるためには、専門機関への相談をできるだけ早くすることが大事です
特に、リースバックをご希望の場合は、投資家の選定等の行程もありますので、早めのご相談をおすすめします。

つまり、競売を取り下げるには、現実的に見ると、『任意売却する』以外の選択肢がありません。

そして、できるだけ早く専門機関に相談する必要があります

 

 

競売を取り下げる際の障害

競売の取り下げの障害となるのは差し押さえです
住宅ローンの返済が困難な多くの人は、固定資産税の支払いもできておらず、役所から差し押さえがされているケースがほとんどです。
また、金融機関から競売が申し立てられると、それをきっかけに差し押さえをする役所もあります

しかし、差し押さえされたままでは競売を取り下げて、解除することはできません。

売却するためには差し押さえを解除する必要があります。

通常、任意売却をする場合、債権者（借入先の金融機関や保証会社）は、役所からの差し押さえを解除するための費用を一定額、売却金額の中から支払うことを認められています。

そこで、役所・債権者と折り合いがつくように金額を話し合い・調整します。

ただし、話し合いの末、無事に任意売却が完了したとしても、必ず税金の滞納額すべてを清算できるとは限りません。
あくまで、競売を取り下げて回避する方法として任意売却するために、差し押さえを解除してもらうのです。

支払い切れなかった残額については、役所と相談のうえ、分納する方が多いです。

税金は、たとえ自己破産をしたからといって支払わなくてよくなることはありません

支払い計画を立てて、コツコツと返していきましょう

 

 

競売を回避するためにもご相談はお早めに！

競売を取り下げるためには、できるだけ早くご相談されることをおすすめします
多くの役所は、きっちりと話し合いをすれば任意売却に理解を示してくれます。

なぜなら、任意売却をした場合、債権者（借入先の金融機関や保証会社）が売却代金から一定額を税金納付に充てることを認めてくれるからです。
役所としても、少しでも多くの貸付金を回収するために、差し押さえを解除して任意売却してもらう方が得策なのです。

差し押さえの解除を認めず、任意売却ができないまま競売になってしまうと、住宅ローンの債権者のほうが回収を優先されるため、役所はまったく回収できません。

つまり、任意売却は債務者・債権者・役所のどこからしてもより良い解決方法ということです

競売にならないよう、少しでも不安がある場合は、お早めに任意売却のご相談ください

 

 

競売までのタイムリミット

住宅ローンを滞納してしまい、３～６回程度滞納してしまうと、競売の準備が行われます。

債権者が裁判所に競売の申立てをし、裁判所がそれを受理します。
裁判所は、申立てに従い競売開始決定を行います。

その競売開始決定を知らせる通知が「競売開始決定通知書」になります。

この「競売開始決定通知書」が届いてから落札までの時間的猶予は、5ヶ月～6ヶ月です。

ただし、競売手続きが簡素化され、早く進行してしまう場合があります。

「競売開始決定通知書」の次は、執行官から「現況調査通知書」が届きます。

執行官は、裁判官に任命され、不動産鑑定士（評価人）と共に物件の現在の状況を調査しに来ます。

現況調査では、執行官が、占有者（居住者）の状況・室内状況・間取（写真撮影）や増改築の有無等の調査を行います。

不動産鑑定士は、競売になる物件の評価を出すために同行し、公法上に規制や、物件の状況、供給処理の確認等を調査します。

執行官からの連絡に返事しなかった場合や拒否した場合でも、鍵屋を同行して解錠を行い、現況調査は行われます

執行官は、裁判所の職員ですが、法的な強い権限を与えられています。

執行官の現況調査が終わったら、落札までの時間的猶予は4ヶ月～5ヶ月です。

但し、執行官が作成提出する現況調査報告書、不動産鑑定士が作成提出する評価書が早々に裁判所に提出されると早く進行してしまう場合があります。

 

 

裁判所から執行官が来てしまったら…？

現況調査が行われた後のスケジュールは以上の通りです

残された期間を有効に使えれば、あなたのご希望を解決する可能性は十分あります。

時間は長ければ長いほど、有利に解決できる可能性が高くなります。

より良い方法を選択していただくためにも、当社では１日でも早くご相談することをお勧めしております

競売は金銭面だけではなく、精神的にも大きな負担がかかります。

競売開始決定通知が届いている方に限らず、少しでも住宅ローンの返済に不安がある方はお気軽にご相談ください

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