不動産売却時に必要な諸費用とは？｜アースリードのスタッフブログ

諸費用は不動産売却を考えたときに最も慎重に考えたいところですよね

「え、不動産を売る時もお金がかかるの？」と思った方も多いのではないでしょうか？

実は、不動産を購入する時と同様に、不動産を売却する時にもお金がかかるんです

家や土地などの不動産を売却するには、仲介手数料や税金などがかかってきます。

一般的に不動産売却でかかる費用は売却価格の4~6%程度と言われています。

ただ、具体的に「手数料がいくらかかるか」「いつ支払えばいいか」も分からないと、安心して不動産売却にすすめませんよね

そこで今回は、不動産売却時に必要な諸費用について、金額と支払いのタイミングを解説していきます

 

 

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【目次】

不動産売却時にかかる諸費用一覧リスト

諸費用の中で最も高額な仲介手数料とは

諸費用で見落としがちな印紙税とは

この諸費用を支払わないと不動産売却が出来ない？抵当権抹消費用とは

一括返済する際に必要な諸費用、住宅ローン返済手数料とは

国に納めなくてはならない諸費用、 譲渡所得税とは

その他の諸費用について

諸費用をできるだけ安く抑えるには？

不動産売却の前にしっかり諸費用を把握しましょう！

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不動産売却時にかかる諸費用一覧

不動産売却には、どんな費用がかかるのでしょうか？

まずは、全体像を把握しましょう！

以下は、「不動産業者に仲介を依頼して不動産を売却した場合」にかかる費用のリストです▼

このうち、必ず必要になるのが仲介手数料と印紙税

ほかの費用が必要かどうかは、ケースバイケースとなります。

 

 

諸費用の中で最も高額な仲介手数料とは

仲介手数料とは、物件が売却することが出来た際に、仲介を依頼した不動産業者に報酬として支払う費用です。

仲介手数料は、不動産業者からみれば「売上」となります。

仲介手数料に含まれるのは通常業務で発生する費用で、物件情報サイトに情報を載せたり、チラシ配布などの営業活動を指します。

ただし、通常で行わない測量や建物の解体などを行うと別途費用がかかる場合があります

仲介手数料で覚えておくべきポイントは、「一般の依頼者を保護する観点から、仲介手数料は法律で定められている」という点です。

宅地建物取引業法によって決められている仲介手数料の上限は、以下のとおりです▼

例えば、不動産の売却価格が3000万円だった場合の仲介手数料は以下の様に計算となります

●売却価格が3,000万円の場合の仲介手数料
(3,000万円×3％（税率）+6万円)+9.6万円（消費税）＝105.6万円

 

売買成立しなくても手数料が必要な場合がある

仲介手数料はいわゆる「成果報酬」なので売却成立した時のみ支払いが必要で、一般的には売買契約時に仲介手数料の50%を支払い、物件の引き渡し後に残りの50%を支払うことになります。

ただし、次の2つの場合だけ売買が成立しなくても手数料の支払が求められます。

売買契約後に売り主又は買い主の事情で契約を解除する場合（手付解除）

売買契約の後、手付解除期日（通常30日間）までは、原則理由を問わず、買い主は手付金を放棄することで、売り主は手付金を返還し、さらに手付金と同額を買い主に支払うことで、契約を解除できます。
手付解除の場合は、売買は成立していませんが、仲介手数料を支払わなくてはいけません。

売買契約に対してどちらかが守らず契約を解除する場合（違約解除）

売買代金を未払いなど契約違反（債務不履行）の場合は、相手方が損害賠償の請求を行い、催告しても履行されないと契約を解除できます。
この場合も不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

 

 

諸費用で見落としがちな印紙税とは

印紙税とは、経済取引にともなって作成する契約書や領収書など、特定の文書に課税される税金のこと。

不動産売買で作成する売買契約書は、印紙税の課税対象です。

印紙税は、売買契約書の原本に収入印紙を貼り付ける方法で納税します。

印紙税の税額は、売買契約書に記載された契約金額（不動産の売買代金）によって変わります。

なお、令和６年（2024年）３月31日までに作成される文書の印紙税には、軽減税率が適用されます。

▼ 印紙税の税額

例えば、お持ちの不動産が1,000万円で売れた場合には、売買契約書に貼り付ける収入印紙の代金は1万円となります

印紙税は売主・買主双方で折半しますが、売買契約書の原本は売主用・買主用の2通作ります。

そのため、売買代金分の印紙税を双方が負担することになります。

 

 

この諸費用を支払わないと不動産売却が出来ない？抵当権抹消費用とは

抵当権抹消費用とは、抵当権がついている不動産を売却する際に必要になる費用です。

“抵当権がついている不動産”とは、具体的には住宅ローンが残っている不動産となります。

抵当権とは、簡単にいえば住宅ローンの返済がなされなかった場合に、担保となる不動産を差し押さえできる権利です

抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済した後に金融機関から送付される書類などをそろえて法務省に行き、抵当権抹消の手続き（抵当権抹消登記）を行います。

手続き自体は個人でもできる内容です。

しかし、不動産を売って得た売却代金で住宅ローンの完済をする場合には、司法書士に手続きを依頼する必要があります

なぜなら、買主から売主へ売買代金が支払われた後での抵当権抹消になるためです。

取引の信頼性という観点から、司法書士に依頼するのが基本となります。

かかる費用は、依頼した司法書士への報酬と交通費などの実費で2〜3万円が相場です。

加えて、抵当権抹消登記の際に「登録免許税」という税金を国に納める必要があります。

土地または建物1件につき1,000円となります。

 

 

一括返済する際に必要な諸費用、住宅ローン返済手数料とは

売却する不動産にローンが残っている場合、一括返済のために金融機関の事務手数料が必要です。

繰り上げ返済の手数料は金融機関によっても異なります。

また、窓口で行う場合・電話で行う場合・ネットから行う場合でも異なるケースが多数です。

住宅ローンが返済できない場合は任意売却という返済方法がありますので、参考にされてください

⇒任意売却についてはコチラ

 

 

国に納めなくてはならない諸費用、譲渡所得税とは

建物や土地などの不動産を売って得た「利益」を譲渡所得といい、売り主には「譲渡所得税」が発生します。

「譲渡所得税」とは、不動産売却で得た利益（譲渡所得）にかかる所得税・住民税の総称のこと

不動産売却で得た利益は「個人の所得」とみなされ、

会社員の給与や個人事業主の収入と同様に所得税・住民税が課せられます

なお、2011年から2037年までの25年間は東日本大震災の復興に必要な財源確保を目的とした復興特別所得税も所得税にあわせて徴収されます

なお、譲渡所得税は、売却した金額の総額ではなく、

売却した金額から諸経費や購入費用を除いた「譲渡所得」の額に応じて課せられます。

譲渡所得及び譲渡所得税の計算式は以下の通りです↓↓↓

 

 

その他の諸費用について

その他にも売却する不動産の状況によって次のような費用が発生する可能性があります

 

ハウスクリーニング費用

不動産の売却に向けて部屋をキレイにしておきたいという人はハウスクリーニングがオススメ

同じ住宅でも、住んでいるかどうかで費用相場は異なります。

また、部屋の広さでも相場は変わり広いほどコストは高くなります。

空室の方がコストが安いのは、部屋に物がなく、スムーズに作業がしやすいからです。

居住中だと荷物が邪魔になりやすいため、空室時よりも費用は20～30%程度アップします。

 

測量費用

土地の測量は必須事項ではありませんが、「土地の境界を明確にして境界紛争を防止する」「土地の地積を確定して売買金額の確定をする」といった目的で行われます。

不動産を売る際、買主からは売却範囲の確認のため、境界確認書や確定測量図を求めらる場合があるので、境界が定まっていない不動産を売却する際には確定測量が必要です。

その際の費用は、仲介手数料には含まれずに、売主負担となるため注意してください。

費用は50万円〜100万円程です。

 

解体費用

戸建てを解体し、更地として売却する場合には解体費用が必要です。

解体費用は解体する家の構造や建材によって変わります。

木造、鉄骨、鉄筋コンクリートと頑丈さが異なり廃棄しづらい建材になればなるほど解体する費用は高額になります。

主な坪数ごとの解体費用は以下の通りです▼

 

売買契約関連書類の発行費用

不動産を売却するには必要な書類がいくつかあります。

例えば、境界確認書、固定資産税評価書、住民票などの提示を求められる可能性があるため、お手元にない場合はお近くの市役所で再発行をしなければいけません。

再発行の相場は書類の種類によって変わりますが、だいたいの相場は300円程です。

 

 

諸費用をできるだけ安く抑えるには？

不動産売却で発生する税金に対して、一定の条件を満たせば負担が軽くする特例が主に4つあります。

これらを利用するためにはある一定の条件を満たす必要がありますが、

もし利用できれば、税金をかなり抑えることができます

 

3000万円特別控除

家を売却して売却益が出た場合に、譲渡所得から3000万円までが控除できる特例です。

つまり、家を売却して得た利益が3000万円以下であれば税金がかかりません。

この特例を受けるには次のような条件を満たす必要があります。

 

10年超所有軽減税率の特例

不動産の所有期間が10年以上の場合、3,000万円の特別控除の特例と併用して軽減税率の特例を適用できます。

譲渡所得の内6000万円以下の部分については、通常20%（長期譲渡所得）の税率が14%になります。

ただし、この制度で控除を受けると、「特定居住用財産の買い換え特例」は利用できなくなるので注意してください。

 

特定居住用財産の買い換え特例

買い替え特例とは不動産を売却した代わりに、居住用不動産を購入したときに活用できる制度で、一定条件を満たすことで、譲渡利益への課税が「繰り延べ」できます。

繰り延べなので、無税になるわけではありません。

将来買い換えた家を、さらに譲渡したときに、このときの譲渡利益課税がまとめて課せらます。

あとで困らないように、その点をしっかり理解しておきましょう
買換え特例を利用する場合は、一定条件を満たす必要があり、条件としては主に以下のようなものとなります。

また、買換え特例は前述した3000万円特別控除との併用はできません。

 

居住用不動産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例

マイホームを売って赤字になる（譲渡所得がマイナスになる）こともあります。
このような時に家計の負担を軽減してくれるのが、この特例です。

この特例を受けると、売却の損失と他の取得との間で損益通算ができます。

損益通算とは、ある所得で損失が出たとき、他の所得からその損失を差し引くことです。

その分課税対象となる所得金額が抑えられ、税金を少なくできます。

さらに、その年の所得から引ききれなかった損失金額があれば、翌年以降に繰り越して、その年の所得から差し引くことができます。

繰越期間は最長3年間です。

 

 

不動産売の前にしっかり諸費用を把握しましょう！

不動産売却といってもさまざまな諸費用がかかり、しっかりとした資金計画を立てる必要性があります

また高く売れると当然利益が大きくなり、費用の支払いも楽になります。

不動産売却にかかわる費用は、不動産会社によって金額が大きく変わることも珍しくありません。

そこで、3〜4社に見積りを依頼して、見積金額を比較するのがオススメ

複数の見積りを見比べることで、お持ちの不動産の相場を正しく把握することができます。

どこへ見積りを依頼したら良いのかわからないときは、一括査定サイトを利用するのもおすすめです

まずは不動産売却をするにあたって、最初の関門である複数の不動産会社への査定を、ウェブサイト上でカンタン60秒で行えることが、大きな魅力ですよね

あとはその中から納得のいく不動産会社を選ぶだけです。

不動産売却の初心者の方は、ぜひ一度試してみてください

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